房地产行业政策风险分析预测--基于商业地产的分析

发布时间:2018-05-08 16:01:50

  当前世界经济增长重心正向亚太地区转移,中国成为世界经济新增长极。在经济平稳运行、消费稳定增长的背景下,商业地产市场整体发展态势良好。但由于各城市群商业地产的需求和供给受当地人口流动、经济产业结构等长期因素的直接影响,这使得商业地产的需求和供给呈现显著的区域分化。当地政府依据各城市群的特性而出台的相关政策形成了城市群在商业地产上行业政策风险的差异。

  京津冀城市群商业地产政策风险分析

  京津冀三地近年来商业地产整体发展势头良好,但该地区面临着内部供应格局依旧呈现差异化的问题,即,三地发展速度并不同步,北京地区发展迅猛,但天津、石家庄相对滞后。2010年之前,京津冀区域开业的购物中心中,北京吸纳了绝大多数体量,占比80%以上,天津和石家庄各占10%左右。但是近七年来,石家庄和天津分摊了北京将近一半的市场供应,而且供应量有向天津倾斜的明显趋势。

  针对这一现象,该地区出台了京津冀一体化战略,且已经成为我国最主要的区域发展战略之一。这也意味着更大体量的商业地产供应、更丰富的区域生活圈建设、更密集的品牌商家区域拓展、更迫切的商业结构创新升级。从区位因素来看,在一体化战略的指导下,京津冀地区有望形成一个新的零售增长圈,多地联动以促进零售创新。

  该政策出台后,2017年之后的未来新增供应,北京所占份额进一步减少。开发商把更多的注意力转移到了石家庄和天津。天津和石家庄正处在黄金的成长期,预测未来天津、石家庄的商业格局将迎来重大的变化。因此商业地产在北京的创富空间有限,而石家庄和天津拥有足够的消费潜力和巨大的购物中心发展空间,其创富空间明显高于北京。同时,在政策的系列利好之下,京津冀即将结束各自为战的“割据”状态,一种新的京津冀一体化商业格局呼之欲出,京津冀三地商业地产迎来了发展变革的绝佳时机。

  珠三角城市群商业地产政策风险预测

  与其他地区不同,珠三角地区商业地产的主要特征主要呈现为需求量高于供给。珠三角地区人口流入和城镇化水平近年来呈上升趋势,2017年人口净流入超过200万人,人均土地投资额也在各城市群中位居第二。但其土地供应量处于下降的状态,去化时间和土地库存也呈现下降趋势。因此珠三角地区商业地产的人均需求量逐步上升但供应量却明显不足,因此其创富空间有待展望。

  针对这一现象,珠三角目前已形成广佛肇、深莞惠、珠中江三个经济圈,分别以广州、深圳和珠海为中心城市向外辐射的战略政策。深圳作为区域商业中心因其经历了2015年的一轮房价大幅上涨,其热度对周边城市如东莞和惠州有着明显的传导作用;广州因其商业用房房价整体保持稳定,同时,广州市经济结构、人口引力、教育资源、交通网络都具有很强的竞争力,预计广州商业楼市在未来将会持续走好,并带动周边佛山和肇庆的商业地产的发展;珠海作为另一核心城市,也有望迎来全新的发展机遇。

  但,2017年5月22日公布的广东十二次党代会报告提出,要以“三旧”改造为抓手推动推动城市更新,带动珠三角地区转型升级。城镇化的进一步加快将带动商业用房需求量的上涨,虽然有利于珠三角地区创富空间进一步扩大,但珠三角地区土地供应量处于下降状态,去化时间和土地库存也呈下降趋势。珠三角城市群该政策的推出加速了商业地产需求量上升,在供应量本身不足的前提下,加剧了珠三角地区商业地产供需的失衡。

  长三角城市群商业地产政策风险预测

  长三角城市群商业地产在全国处于领先地位。长江三角城市群是中国经济最发达、城镇集聚程度最高的城市化地区。作为我国经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具发展潜力的经济板块,长三角的区域经济领跑全国,同时,其高速的经济发展进程也为商业地产的发展提供了良好的基础环境。同时,长三角城市群的交通体系重构促进了人口流入和城市间的交流,同时也为商贸领域减的联通带来了巨大的便利。但该地区的商业地产供应量趋于饱和甚至过剩的状态,虽然需求量也随着国民经济的发展而上涨,而需求量的增速仍无法满足超量的市场供应。因此,长三角洲城市群的创富空间有限,且明显小于京津冀和珠三角城市群。

  从相关经济开发政策来看,2016年6月3日,国家发改委和住建部发布了《长江三角洲城市群发展规划》,计划于2020 年将长三角地区的26个城市基本建成世界级城市群框架,形成由上海为中心,其他五个副中心组成的“一核五圈四带”的空间格局。上海、南京、杭州、苏州、无锡、宁波和合肥作为“一核五圈四带”的七个节点城市,也是经济增长由制造业主导向服务业主导转型的先行者,而此转型过程必将释放出相应的商业和住宅地产需求。另外,长三角地区相继推出了相关开发政策,如上海自贸区和江苏的沿海开发开放政策。

  空间格局的发展计划促进了经济圈的形成和区域发展的辐射,有利于带动整个长三角地区的均衡发展和商业地产需求量的增长。同时自贸区和开发开放这类政策加速了该地区的金融创新改革,更有利于外资进行风险投资和股权投资,这有利于为商业地产提供新的融资渠道,也有利于降低商业地产开发的融资成本。

  总结

  商业地产行业局部呈现供给过剩的形势,国家政策强调调整中国城市结构,实现资源合理配置;整体行业政策维持高压调控、企业融资收紧;市场环境呈现“严调控,强竞争”的局面。进一步的看,长三角地区“一核五圈四带”等相关政策释放出了商业地产的需求,对该地区创富空间起到了正面的影响;京津冀地区内部格局差异化,京津冀一体化战略将注意力从北京转移到了创富空间更加广阔的石家庄和天津地区,优化了京津冀地区供需关系的空间格局;珠三角地区形成分别以广州、深圳和珠海为中心的三个经济圈向外辐射的战略,有利于均衡该地区供需失衡的格局。但同时该地区“三旧”政策加速了人均商业地产需求量上升,但基于该地区供应量本身不足,这一政策加剧了珠三角地区商业地产供需的失衡。

  综合来看,在我国居民可支配收入稳定增长,经济结构未发生重大变化的前提下,各地区商业地产政策的出台,将有益于商业地产供需结构关系的边际改善。即,各地区政策帮助维持该地商业地产的存量供应在未来中短期内将维持相对合理的增量,同时维持下游需求在短期内将不会发生重大变化,长期来看,我国居民可支配收入的不断提高对未来商业地产下游需求仍有较强的支持作用,未来商业地产的景气度和创富空间有待展望。同时,国家政策调整中国城市结构,实现资源合理配置,优化运营模式和培养高素质人才,提高商业地产资本运作水平是实现商业地产长期发展必不可少的重要因素。(文/赵子淇 张建)